Infos und Tipps rund ums Bestellerprinzip
Mitunter ist es gar nicht so leicht, eine Wohnung zu finden, die von der Größe, der Aufteilung, der Ausstattung und der Lage her passt und dazu noch bezahlbar ist. Aber auch der Vermieter ist daran interessiert, leerstehende Räume möglichst zu vermeiden und zuverlässige Mieter zu finden.
Sehr oft wird deshalb ein Makler eingeschaltet. Dabei war es bisher so, dass meist der Mieter die Maklerprovision bezahlen musste, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Dies ist nun anders, denn seit Juni 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Doch was hat es damit auf sich? Und worauf gilt es zu achten?
Der folgende Beitrag erklärt die wichtigsten Infos und Tipps rund ums Bestellerprinzip:
Das Bestellerprinzip und seine Funktionsweise
Bislang war die übliche Handhabung, dass der Wohnungssuchende die Vermittlungskosten für die Wohnung übernahm. Meist war zwar der Vermieter der Auftraggeber des Maklers, die Maklerprovision wurde aber dem Mieter in Rechnung gestellt.
Dadurch konnten dem Mieter ordentliche Zusatzkosten entstehen, denn die Courtage des Maklers darf immerhin bis zu zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer betragen. Bei einer monatlichen Miete von beispielsweise 700 Euro wurden so 1.666 Euro (700 Euro x 2,38) fällig, die der Mieter zusätzlich zur Kaution und den Umzugskosten aufbringen musste.
Seit dem 1. Juni 2015 ist damit nun Schluss, denn seitdem gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Demnach muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. Natürlich kann auch der Wohnungssuchende einen Makler einschalten, in den meisten Fällen ist aber der Vermieter der Auftraggeber.
Hat der Vermieter einen Makler eingeschaltet, muss er auch die Maklercourtage übernehmen. Er kann den neuen Mieter nicht mehr dazu verpflichten, die Provision zu bezahlen.
Der Vertrag mit dem Makler muss in Textform geschlossen werden. Textform bedeutet, dass der Vertrag in Form eines Textes vorliegen muss. Eine handschriftliche Unterschrift ist aber nicht erforderlich. Ein Vertrag beispielsweise per E-Mail reicht demnach aus.
Übrigens: Das Bestellerprinzip beschränkt sich auf die Vermittlung von Mietwohnungen. Beim Kauf und Verkauf von Wohneigentum gelten andere Regelungen.
Die Versuche, das Bestellerprinzip zu umgehen
Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass das Bestellerprinzip in der Praxis funktioniert. Noch bevor die gesetzliche Regelung in Kraft getreten ist, wurde allerdings schon befürchtet, dass es möglicherweise Umgehungsversuche geben wird.
Die Anzahl der gemeldeten Verstöße gegen das Bestellerprinzip ist zwar überschaubar, doch trotzdem bleiben Umgehensversuche nicht gänzlich aus.
Dabei werden insbesondere folgende Matehoden eingesetzt:
Separater Vertrag zwischen Makler und Wohnungssuchendem
Einige Makler wollen Wohnungssuchende dazu veranlassen, einen Auftrag zu erteilen und diesen per Unterschrift zu bestätigen. Genaue Informationen zu einer inserierten Wohnung sollen die Mieter erst nach Abschluss dieses Vertrags erhalten. Teilweise werben die Makler dabei mit Wohnungen, die überhaupt nicht existieren.
Durch den Vertrag haben die Mieter aber einen Suchauftrag erteilt, so dass die Makler nun für sie tätig werden können. Diese Vorgehensweise ist nicht zulässig, denn grundsätzlich gilt: Der Makler hat nur dann Anspruch auf eine Vergütung, wenn ihm der Wohnungssuchende einen konkreten Auftrag erteilt hat und wenn der Makler eine Mietwohnung für den Wohnungssuchenden gesucht und ihm vermittelt hat.
Befindet sich eine Wohnung bereits in der Datenbank des Maklers, gab es aber keine ausdrückliche Tätigkeit für den Wohnungssuchenden. Die Maklerprovision wird außerdem erst dann fällig, wenn der Wohnungssuchende den Mietvertrag als neuer Mieter unterschrieben hat.
Reservierungsbestätigung
Teilweise fordern Makler Wohnungssuchende dazu auf, eine sogenannte Reservierungsbestätigung zu unterschreiben. Durch diese Bestätigung sollen sich die Wohnungssuchenden dazu verpflichten, die jeweilige Wohnung auch tatsächlich anzumieten.
An die Verpflichtung sind die Mieter für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise eine Woche lang, gebunden. Wird den Wohnungssuchenden dann ein Mietvertrag angeboten und lehnen sie den Mietvertrag ab, sollen sie die Auslagen der Makler ersetzen.
Dafür werden bis zu 250 Euro in Rechnung gestellt. Solche Reservierungsbestätigungen umgehen die gesetzliche Regelung, denn sie sieht ja gerade vor, dass derjenige die Kosten trägt, der den Makler beauftragt hat. Wohnungssuchende müssen solche Maklergebühren deshalb nicht bezahlen.
Service- und Besichtigungsgebühren
Mitunter bieten Makler Wohnungssuchenden eine Mietwohnung an. Gleichzeitig stellen sie eine Servicegebühr in Rechnung, die die Voraussetzung für einen Mietvertrag sein soll. Welche konkreten Gegenleistungen für die Servicegebühr erbracht werden, wird nicht näher ausgeführt.
Letztlich ist die Servicegebühr somit nichts anderes als eine Maklercourtage, nur eben unter einem anderen Namen. Einige Makler bitten Wohnungssuchende auch dafür zur Kasse, dass sie sich eine Wohnung anschauen. Dabei werden teilweise einmalige Pauschalen und teilweise gestaffelte Gebühren erhoben.
So werden für eine Massenbesichtigung beispielsweise 10 Euro fällig, während ein Termin für eine Einzelbesichtigung mit bis zu 60 Euro zu Buche schlägt. Sowohl Service- als auch Besichtigungsgebühren sind nicht zulässig.
Möblierte Wohnungen
Es gibt Makler und Vermieter, die behaupten, dass möblierte Wohnungen von der gesetzlichen Regelung ausgenommen seien. Folglich verlangen sie wie bislang bis zu 2,38 Monatsmieten als Provision vom neuen Mieter. Diese Behauptung ist aber schlichtweg falsch.
Das Bestellerprinzip greift bei der Vermittlung sämtlicher Mietwohnungen. Ob eine Wohnung möbliert ist oder ob nicht, spielt keine Rolle.
Überhöhte Abstandzahlungen
Um die Kosten für den Makler auszugleichen, setzt der eine oder andere Vermieter die Abschlagszahlungen für eine Küche, Einbauschränke, verlegte Teppiche und andere Einrichtungen recht großzügig an. Überhöhte Abschlagszahlungen sind aber nicht zulässig.
Bei der Höhe der Ablöse muss der Zeitwert berücksichtigt werden. Der Zeitwert bemisst sich nach dem Neuwert der Gegenstände minus Abzügen für das Alter und die Abnutzung. Nach gängiger Rechtsprechung ist eine Abschlagszahlung dann überhöht, wenn die verlangte Ablöse den Zeitwert um mehr als 50 Prozent übersteigt.
Übrigens:
Trifft der Wohnungssuchende auf einen Makler, der seiner Meinung nach versucht, die gesetzlichen Regelungen zu umgehen, kann er sich an das Gewerbeaufsichtsamt wenden. Bei einem Verstoß gegen das Bestellerprinzip handelt es sich nämlich um eine Ordnungswidrigkeit und das Gewerbeaufsichtsamt kann eine solche Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld ahnden.
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