Ungültige Klauseln im Mietvertrag

Ungültige Klauseln im Mietvertrag 

Wer nach einer oft langen und anstrengenden Suche endlich eine schöne neue Wohnung gefunden hat, sieht dem Unterschreiben des Mietvertrags üblicherweise mit großer Freude entgegen. Sobald der Mietvertrag in der Tasche ist, können schließlich die Planungen für den Umzug und alle damit zusammenhängenden Arbeiten und Formalitäten beginnen.

In vielen Fällen wird der Mietvertrag dann aber nicht sorgfältig gelesen oder gar von einem Experten überprüft. Nicht alle Klauseln, die der Vermieter in den Mietvertrag aufnimmt, sind jedoch erlaubt, so dass sich der Mieter vielfach auf Verpflichtungen einlässt, denen er überhaupt nicht zustimmen müsste. 

Einige Klauseln, die nicht erlaubt sind, werden zwar ungültig, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. In diesem Fall muss sich der Mieter nach gängiger Rechtsprechung auch nicht an diese Vereinbarungen halten.

Allerdings müssen solche Angelegenheiten sehr häufig erst vor Gericht geklärt werden. Sinnvoll ist daher, einen Mietvertrag genauso sorgfältig zu lesen wie alle anderen Verträge auch und ihn erst dann zu unterschreiben, wenn alle offenen Fragen geklärt sind.

Welche Stolperfallen typischerweise in Mietverträgen lauern, fasst die folgende Übersicht mit einigen der häufigsten ungültigen Klauseln im Mietvertrag zusammen:  

Zahlung der Kaution

Es ist mittlerweile üblich, dass der Vermieter eine Kaution verlangt, meist handelt es sich hierbei um zwei bis drei Monatsmieten. Da ein Vermieter diese Kaution am liebsten auf einmal, in bar und unmittelbar nach dem Unterschreiben des Mietvertrags haben möchte, findet sich in vielen Fällen eine Klausel im Mietvertrag, nach der die Kaution in einem Betrag zu bezahlen ist.

Wie der Bundesgerichtshof in einem Urteil (Az. VIII ZR 344/02) entscheiden hat, ist eine solche Klausel jedoch ungültig, denn der Mieter darf nicht dazu verpflichtet werden, die Kaution als Einmalzahlung zu hinterlegen.

Grundsätzlich muss der Mieter auch die Möglichkeit haben, die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen.

   

Kündigung durch den Vermieter

Der Mieter kann aus einem wichtigen Grund grundsätzlich immer außerordentlich kündigen, bei einem unbefristeten Mietvertrag ist zudem auch eine ordentliche Kündigung möglich. Der Vermieter hingegen darf nur dann eine Kündigung aussprechen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt, der gesetzlich anerkannt ist. Hierzu gehören beispielsweise massive Verletzungen der vertraglichen Pflichten, Zahlungsrückstände oder die Kündigung aus Eigenbedarf.

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn sich die Wohnung in einem Zweifamilienhaus befindet und der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt und die andere vermietet.

Nun versuchen einige Vermieter die Kündigungsproblematik zu umgehen, indem sie eine Klausel in den Mietvertrag aufnehmen, die ihnen ebenfalls eine ordentliche Kündigung mit kurzer Frist ermöglicht oder durch die der Mieter auf den gesetzlichen Kündigungsschutz verzichtet. Solche Klauseln sind jedoch nicht erlaubt.  

Zahlung einer Ablöse

In einigen Mietverträgen findet sich eine sogenannte Ablöseklausel. Durch eine solche Klausel verpflichtet sich der Mieter, eine bestimmte Geldsumme zu bezahlen, um damit beispielsweise eine Einbauküche abzulösen. Grundsätzlich sind solche Vereinbarungen zwar zulässig, aber die Ablösesumme muss dem tatsächlichen Wert entsprechen.

Hat die Einbauküche bei der Anschaffung 5.000 Euro gekostet, ist bei der Übernahme durch den Mieter aber nur noch 2.500 Euro wert, darf der Vermieter auch nur diese 2.500 Euro verlangen. Verlangt der Vermieter trotzdem den vollen Anschaffungspreis, kann der Mieter das zuviel bezahlte Geld zurückfordern.  

Untervermietung der Wohnung

Grundsätzlich ist es nachvollziehbar, wenn ein Vermieter die Untervermietung der Wohnung verbietet. Schließlich hat er den Mieter mit Bedacht ausgewählt und möchte nicht, dass nun irgendwelche ihm fremden Personen die Wohnung nutzen.

Dennoch ist eine Klausel, die die Untervermietung grundsätzlich verbietet, ungültig. Nach § 553 BGB ist es dem Mieter nämlich erlaubt, seine Wohnfläche zumindest anteilig unterzuvermieten, wenn berechtigte Gründe hierzu vorliegen. 

Haustierhaltung

Möchte ein Vermieter verhindern, dass seine Wohnung neben Menschen auch von Haustieren bewohnt wird, kann er dies am einfachsten umsetzen, indem er einfach nicht an Tierhalter vermietet. Eine Klausel im Mietvertrag, die die Tierhaltung in der Mietwohnung generell untersagt, ist jedoch ungültig.

Der Vermieter kann zwar festlegen, dass in seiner Wohnung keine Hunde und Katzen gehalten werden dürfen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 10/92) muss er die Kleintierhaltung aber dulden. Hamster, Goldfisch oder Wellensittich darf der Vermieter also nicht verbieten, zumindest solange, wie diese keine erheblichen Störungen verursachen.  

Pflicht zu Schönheitsreparaturen

In sehr vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, die besagen, in welchen Zeiträumen Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen auszuführen haben. So kann beispielsweise gefordert sein, dass Küche und Bad alle zwei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer alle drei Jahre und die Türen alle fünf Jahre gestrichen werden müssen.

Solche Klauseln sind jedoch ungültig, weil sie nicht berücksichtigen, ob und in welchem Umfang die jeweiligen Räumen tatsächlich abgenutzt sind und Reparaturmaßnahmen erfordern. Nach § 538 BGB sind Klauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen daher nur dann gültig, wenn sie sich an der tatsächlichen Abnutzung der Räume orientieren.

Ist die Klausel im Mietvertrag an festgelegte Zeiträume gebunden, muss sich der Mieter also nicht daran halten.  

Besuchsrecht des Vermieters

Immer wieder findet sich in Mietverträgen eine Klausel, die dem Vermieter das Recht einräumt, die Mietwohnung jederzeit zu betreten. Als Begründung wird üblicherweise ein möglicher Notfall genannt. Eine solche Klausel ist aber nicht gültig.

Nach § 858 BGB darf der Vermieter die Wohnung nur dann betreten, wenn er seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher angekündigt hat, ihm die Zustimmung vorliegt und der Mieter anwesend ist. Selbst bei einem Notfall oder einer unumgänglichen Reparaturmaßnahme liegt Hausfriedensbruch vor, wenn der Vermieter keine Genehmigung des Mieters hat.

Es gibt zwar Rechtsorgane, die sich Zutritt zu einer Wohnung verschaffen dürfen. Allerdings gehört der Vermieter nicht dazu und ein solcher Zutritt setzt einen entsprechenden Grund voraus und ist an einige gesetzliche Auflagen gebunden.

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