Die Schriftform beim gewerblichen Mietvertrag – 3 Urteile dazu

Die Schriftform beim gewerblichen Mietvertrag – 3 Urteile dazu  

Anders als bei einem herkömmlichen Mietvertrag für Wohnräume findet bei einem gewerblichen Mietvertrag das Mietrecht keine Anwendung in der bekannten Form. Stattdessen besteht bei einem Gewerbemietvertrag eine deutlich größere Vertragsfreiheit. Gleichzeitig fällt der Schutz für den Mieter sehr viel geringer aus.

Soll ein gewerbliches Objekt vermietet werden, ist es deshalb oft keine gute Idee, auf einen Formularmietvertrag zurückzugreifen. Durch ihn lassen sich nämlich die konkreten Absprachen und individuellen Details für das Gewerbemietobjekt und das gewerbliche Mietverhältnis meist nicht regeln. Gerade dies ist bei einem gewerblichen Mietvertrag aber sehr wichtig, ebenso wie eine sorgfältige Prüfung der Vertragsinhalte vor einer Unterschrift.

Viele gewerbliche Mietverträge werden für einen bestimmten, fest vereinbarten Zeitraum abgeschlossen. Eine vorzeitige Kündigung ist dann meist nicht möglich. Dies gilt aber nur dann, wenn der Mietvertrag schriftlich geschlossen wurde. Liegt hingegen kein schriftlicher Mietvertrag vor und wurde eine Mietdauer von mehr als einem Jahr vereinbart, wird dies als unbefristeter Mietvertrag gewertet.

Als Gewerbemietvertrag dürfte dieser nach einem Jahr ordentlich gekündigt werden, eine Kündigung wäre spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des folgenden Quartals möglich (§ 550 und § 580a Abs. 2 BGB). Beide Vertragsparteien sollten deshalb darauf achten, dass die Schriftform gewahrt ist. Nun klingt dies in der Theorie aber einfacher als es in der Praxis ist. Nicht selten müssen erst die Gerichte entscheiden, ob die Schriftform tatsächlich beachtet wurde oder ob nicht.

Die folgende Übersicht stellt drei beispielhafte Urteile
zur Schriftform beim gewerblichen Mietvertrag vor:
 

1. Beispiel: Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 121/05, Urteil vom 19.09.2007

Eine GmbH hatte als Mieterin einen gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen. Die Person, die den Mietvertrag als Vertreterin der GmbH unterschrieben hatte, hatte ihre Unterschrift durch den Zusatz „i. V.“ für „in Vertretung“ ergänzt. Die GmbH wollte den Gewerbemietvertrag dann vorzeitig kündigen.

Dabei berief sie sich auf die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung, weil die Schriftform nicht gewahrt wäre. Die GmbH war nämlich der Meinung, dass sich aus der Unterschrift nicht ergebe, welchen der im Vertrag genannten Vertreter der GmbH die unterzeichnende Person denn vertrete.

Für einen Vertragsabschluss, der die Schriftform wirksam wahre, hätte deshalb noch mindestens eine weitere vertretungsberechtigte Person der GmbH den Mietvertrag unterschreiben müssen.  Der Bundesgerichtshof teilte diese Ansicht nicht. Er führte aus, dass es keine Rolle spiele, ob die unterschreibende Person zur Unterschrift des Mietvertrags berechtigt war oder ob nicht.

Spätestens durch die Zahlung der vereinbarten Miete habe die GmbH den Mietvertrag nämlich nachträglich genehmigt. Die Bevollmächtigung zu einer Vertragsunterzeichnung stehe in keinem Zusammenhang mit der Schriftform. Zudem sei das Schriftformerfordernis auch durch eine Unterschrift mit dem Zusatz „in Vertretung“ gewahrt.

Die Person, die den Mietvertrag unterzeichnet hat, habe ihre Unterschrift in die Zeile gesetzt, die für den Mieter vorgesehen ist. Dadurch sei eindeutig, dass die Person für die GmbH als Mieterin unterschrieben habe und nicht in Untervollmacht für einen bestimmten Vertretungsberechtigen der GmbH.  

2. Beispiel: Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 35/11, Urteil vom 23.01.2013

15 Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater hatten sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengeschlossen und wollten als diese GbR einen Gewerbemietvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren abschließen. Bei der Vertragsunterzeichnung wurde die GbR von nur einem Gesellschafter vertreten, der den Mietvertrag unterschrieb und neben seine Unterschrift den Stempel der GbR setzte. Zunächst verlief das Mietverhältnis reibungslos. Nach einiger Zeit erklärte die GbR aber, dass sie den Mietvertrag vorzeitig kündigen möchte.

Der Vermieter wies die Kündigung jedoch mit Hinweis auf die vereinbarte Laufzeit von zehn Jahren zurück. Daraufhin führte die GbR an, dass durch den Stempel die Schriftformerfordernis nicht erfüllt wäre, denn hierfür hätten alle 15 Gesellschafter den Mietvertrag unterschreiben müssen. Da die Schriftform nicht eingehalten worden sei, wäre ein unbefristeter Mietvertrag entstanden und dieser könne fristgerecht gekündigt werden.

Der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof, der dem Vermieter Recht gab. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass grundsätzlich in der Tat die Unterschriften aller Gesellschafter notwendig gewesen wären. Im konkreten Fall wäre der Stempel der GbR aber als Zusatz zu werten, aus dem sich ableiten ließe, dass der unterschreibende Gesellschafter die Berechtigung habe, die übrigen Gesellschafter zu vertreten. Das Schriftformerfordernis sei damit erfüllt und der Gewerbemietvertrag verbindlich für zehn Jahre geschlossen.

 

3. Beispiel: Oberlandesgericht Hamm, Az. 30 U 82/12, Urteil vom 26.04.2013

 

Ein Mieter hatte ein Hotel mit Tiefgarage gemietet und hierfür schriftlich einen gewerblichen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. Während des Mietverhältnisses kam es zu Unstimmigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter, unter anderem wegen der Miethöhe.

Der Mieter kündigte den Vertrag schließlich 2009. Er führte an, dass die Schriftform nicht gewahrt sei, denn zum einen wäre die Mietsache im Mietvertrag nicht konkret genug beschrieben. Zum anderen habe es mündliche Nebenabreden zu dem Gewerbemietvertrag gegeben.

Daher liege ein unbefristeter Mietvertrag vor, der unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich kündbar sei. Das Oberlandesgericht Hamm kam zu einem anderen Ergebnis. So sei die Mietsache im Vertrag ausreichend beschrieben und mündliche Nebenabreden wären nicht festzustellen. Zudem enthalte der Mietvertrag eine Schriftformvorsorgeklausel.

Diese verpflichte beide Vertragsparteien, das Schriftformerfordernis bei sämtlichen Handlungen und Erklärungen zu wahren. Gleichzeitig schließe die Klausel ausdrücklich eine vorzeitige Kündigung unter Berufung darauf, dass die Schriftform nicht einhalten sei, aus. Da diese Klausel wirksam sei und so auch in den AGB verwendet werden könnte, dürften sich die Parteien nicht auf Schriftformmängel berufen. Dies gelte folglich auch für eventuelle mündliche Nebenabreden.

Das Oberlandesgericht Hamm erklärte daher, dass der Gewerbemietvertrag formwirksam für 20 Jahre abgeschlossen worden sei. Allerdings wies das Gericht auch daraufhin, dass es von dieser Einschätzung abweichende Urteile anderer Gerichte gebe.

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